広大地判定意見書作成実績

広大地判定意見書作成実績

神奈川県内実績44件・東京都内実績11件・千葉県内実績5件・埼玉県内実績3件・栃木県内実績2件・愛知県内実績1件・岡山県内実績2件・福岡県内実績1件・沖縄県内実績2件 

足立・杉並・練馬・町田・武蔵野・武蔵村山・横浜・川崎・相模原・横須賀・藤沢・厚木・茅ヶ崎・綾瀬・伊勢原・南足柄・佐倉・新座・久喜・宇都宮・名古屋・岡山・福岡・浦添

広大地机上判定につきましては、上記以外の地域からも多数のお問い合わせをいただいております。

広大地評価判定センターへようこそ。

広大地評価判定センター・神奈川鑑定 不動産鑑定士 石井孝憲広大地評価判定センターホームページをご覧いただきまして有難うございます。当ホームページ運営者の不動産鑑定士 石井孝憲と申します。

財産評価基本通達24-4「広大地」の規定は単純なようで実は奥が深く、不動産鑑定士のみならず一級建築士もしくは土地家屋調査士等の専門家を含めても判断が難しい場面に遭遇することがあります。

一例を挙げれば、【面積1,500u、最寄り駅徒歩7分、容積率200%の第1種住居地域】のような土地です。

当ホームページをご覧いただければお分かりになるかと思いますが、「広大地」の規定を採用するためには、マンション適地でないことを立証しなければなりません。
ところが、最寄り駅徒歩10分以内で1,500u程度の土地は、マンション敷地としての利用が多い土地であることが普通です。

⇒広大地評価判定センターへようこそ。の続きはこちらです。

料金一覧【広大地評価判定センター】

広大地評価判定センターでは、原則下記料金により承ります。

サービス内容 料金
机上広大地判定 無料
広大地判定意見書 税込288,000円〜お見積り(内訳:不動産鑑定士による意見書本文作成料金258,000円 + 一級建築士もしくは土地家屋調査士による開発想定図作成料金30,000円〜)
市街地山林に関する意見書 税込228,000円(内訳:不動産鑑定士による意見書本文作成料金228,000円)※傾斜度測量未了の場合、別途平面図・横断図作成費用発生の可能性あり
不動産鑑定評価書 税込162,000円〜お見積り(広大地並びに市街地山林純山林比準適用のない特殊な土地で路線価評価が適切でない土地)

広大地評価判定センターでは「広大地判定意見書」を作成しております。

広大地評価判定センターにおける広大地判定意見書は、不動産評価の専門家である「不動産鑑定士」が「書面」で意見を述べ、更に建築・宅地開発の専門家である「一級建築士」もしくは登記・測量の国家資格者である「土地家屋調査士」が「開発想定図」を作成する点に特徴があります。

資産評価企画官情報、資産課税課情報において、「周辺の状況や専門家の意見等から判断して、明らかにマンション用地に適していると認められる土地を除き、戸建住宅用地として広大地の評価を適用することとして差し支えない。」とされておりますが、この中でうたわれている「専門家」の中に、不動産鑑定士、一級建築士、土地家屋調査士が入ることとなります。

不動産鑑定士、一級建築士、土地家屋調査士とも「専門家」かつ「国家資格者」であり、国の機関である税務署にはその存在意義が認められておりますので、より説得力のある広大地判定意見書の作成が可能となります。

お問い合わせ・ご相談はフリーダイヤル0120-554-574で承っておりますので、お気軽にご相談下さい。

広大地【財産評価基本通達24-4】とは/広大地評価判定センター

広大地【財産評価基本通達24-4】とは、その地域における標準的な宅地の地積に比べて著しく地積が広大な宅地で、都市計画法第4条第12項に規定する開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要と認められるものをいいます。ただし、大規模工場用地に該当するもの及び中高層の集合住宅等の敷地用地に適しているものは除きます。

(注)

1 都市計画法第4条第12項に規定する開発行為とは、主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更をいいます。

2 公共公益的施設用地とは、道路、公園等の公共施設及び教育施設、医療施設等の公益的施設の用に供される土地をいいます。

3 大規模工場用地とは、財産評価基本通達22-2に定める土地をいいます。

4 広大地は、戸建住宅分譲用地として開発され、道路等の公共公益的施設用地が生じる宅地を前提としていますが、その宅地について、経済的に最も合理的であると認められる開発行為が中高層の集合住宅等を建築することを目的とするものであると認められるものは、いわゆるマンション適地として広大地に該当しないものとされています。

→広大地【財産評価基本通達24-4】とはの続きを読む

その地域とは【広大地評価判定センター】

国税庁における質疑応答事例として、以下の回答が掲載されております。

【回答要旨】

広大地とは、「その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な宅地で開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要と認められるもの」をいいます。

この場合の「その地域」とは、原則として、評価対象地周辺の

@河川や山などの自然的状況

A土地の利用状況の連続性や地域の一体性を分断する道路、鉄道及び公園などの状況

B行政区域

C都市計画法による土地利用の規制等の公法上の規制など、土地利用上の利便性や利用形態に影響を及ぼすもの

などを総合勘案し、利用状況、環境等が概ね同一と認められる、住宅、商業、工業など特定の用途に供されることを中心としたひとまとまりの地域を指すものをいいます。

⇒その地域とはの続きはこちらです。

標準的な宅地の地積とは【広大地評価判定センター】

国税庁における質疑応答事例として、以下の回答が掲載されております。

【回答要旨】

「標準的な宅地の地積」は、評価対象地の付近で状況の類似する地価公示の標準地又は都道府県地価調査の基準地の地積、評価対象地の付近の標準的使用に基づく宅地の平均的な地積などを総合勘案して判断します。

と掲載されております。

⇒標準的な宅地の地積とはの続きはこちらです。

著しく地積が広大な宅地とは【広大地評価判定センター】

国税庁における質疑応答事例として、以下の回答が掲載されております。

【回答要旨】

評価対象地が都市計画法施行令第19条第1項及び第2項の規定に基づき各自治体の定める開発許可を要する面積基準(以下「開発許可面積基準」といいます。)以上であれば、原則として、その地域の標準的な宅地に比して著しく地積が広大であると判断することができます。 

なお、評価対象地の地積が開発許可面積基準以上であっても、その地域の標準的な宅地の地積と同規模である場合は、広大地に該当しません。

⇒著しく地積が広大な宅地とはの続きはこちらです。

開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要と認められるものとは【広大地評価判定センター】

国税庁のホームページには以下の記載がございます。

【回答要旨】

広大地の評価は、戸建住宅分譲用地として開発した場合に相当規模の公共公益的施設用地の負担が生じる宅地を前提としていることから、「公共公益的施設用地の負担が必要と認められるもの」とは、経済的に最も合理的に戸建住宅の分譲を行った場合にその開発区域内に道路の開設が必要なものをいいます。 

⇒開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要と認められるものとはの続きはこちらです。

大規模工場用地とは【広大地評価判定センター】

大規模工場用地とは以下の財産評価基本通達22-2に規定されている土地のことを言います。

【財産評価基本通達22-2】

前項の「大規模工場用地」とは、一団の工場用地の地積が5万平方メートル以上のものをいう。ただし、路線価地域においては、14−2≪地区≫の定めにより大工場地区として定められた地域に所在するものに限る。(平3課評2−4外改正)

(注)  「一団の工場用地」とは、工場、研究開発施設等の敷地の用に供されている宅地及びこれらの宅地に隣接する駐車場、福利厚生施設等の用に供されている一団の土地をいう。なお、その土地が、不特定多数の者の通行の用に供されている道路、河川等により物理的に分離されている場合には、その分離されている一団の工場用地ごとに評価することに留意する。

中高層の集合住宅等の敷地用地に適しているものとは【広大地評価判定センター】

国税庁ホームページには以下の回答要旨の記載があります。

【回答要旨】

評価対象地が、「中高層の集合住宅等の敷地用地に適しているもの」(中高層の集合住宅等の敷地用地として使用するのが最有効使用と認められるもの)かどうかの判断については、その宅地の存する地域の標準的使用の状況を参考とすることになります。 

しかし、戸建住宅と中高層の集合住宅等が混在する地域(主に都市計画により指定された容積率(指定容積率)が200%以下の地域)にある場合には、最有効使用の判定が困難な場合もあることから、例えば、次のように「中高層の集合住宅等の敷地用地に適しているもの」に該当すると判断できる場合を除いて、「中高層の集合住宅等の敷地用地に適しているもの」には該当しないこととして差し支えありません。

@ その地域における用途地域・建ぺい率・容積率や地方公共団体の開発規制等が厳しくなく、交通、教育、医療等の公的施設や商業地への接近性(社会的・経済的・行政的見地)から判断して中高層の集合住宅等の敷地用地に適していると認められる場合

A その地域に現に中高層の集合住宅等が建てられており、また、現在も建築工事中のものが多数ある場合、つまり、中高層の集合住宅等の敷地としての利用に地域が移行しつつある状態で、しかもその移行の程度が相当進んでいる場合  

一方、指定容積率が300%以上の地域内にある場合には、戸建住宅の敷地用地として利用するよりも中高層の集合住宅等の敷地用地として利用する方が最有効使用と判断される場合が多いことから、原則として「中高層の集合住宅等の敷地用地に適しているもの」に該当することになります。 

地域によっては、指定容積率が300%以上でありながら、戸建住宅が多く存在する地域もありますが、このような地域は指定容積率を十分に活用しておらず、

@将来的にその戸建住宅を取り壊したとすれば、中高層の集合住宅等が建築されるものと認められる地域か、

あるいは、

A例えば道路の幅員(参考)などの何らかの事情により指定容積率を活用することができない地域であると考えられます。

したがって、Aのような例外的な場合を除き、評価対象地が存する地域の指定容積率が300%以上である場合には、「中高層の集合住宅等の敷地用地に適しているもの」と判断することになります。

建築物のある地域 前面道路の幅員のメートル数値に乗ずべき数値
第1種・第2種低層住居専用地域 4/10
第1種・第2種中高層住居専用地域
第1種・第2種住居地域、準住居地域
(高層住居誘導地区内の建築物であってその住宅の用途に供する部分の床面積の合計がその延べ面積の3分の2以上であるものを除く)
4/10(特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内の建築物にあっては6/10)
その他の地域 6/10(特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内の建築物にあっては4/10又は8/10のうち特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て定めるもの)

【関係法令通達】

財産評価基本通達 24-4
建築基準法第52条

中高層の集合住宅等とは【広大地評価判定センター】

国税庁のホームページには以下の記載がございます。

【回答要旨】

「中高層」には、原則として「地上階数3以上」のものが該当します。 また、「集合住宅等」には、分譲マンションのほか、賃貸マンション等も含まれます。

【関係法令通達】

財産評価基本通達 24-4

机上広大地判定における注意点【広大地評価判定センター】

広大地評価判定センターホームページをご覧いただき有難うございます。

机上広大地判定として先日ご相談いただきました土地に関し、電話相談での役所担当者回答と直接役所訪問後の役所担当者回答が相違する事態が生じました。

広大地判定のご依頼を受けましたら、当然直接役所調査を実施し、適用不可となりましたらその時点で作業を中止と致しますが、無料机上広大地判定の場合、あくまで無料で出来る範囲での判定となりますので、役所訪問も致しません。

役所担当者によっては、電話での相談を快く思っていない方もいらっしゃり、その場合は、今回のような事態も生じる可能性がございます。

従いまして、机上広大地判定には精度に限界があることを、改めてご確認いただいた上で、本依頼のご検討をお願い致します。

特に、市街化調整区域の案件は、法規制が複雑であり、その分、齟齬が生じる恐れがございます。

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