神奈川県横浜市の広大地の評価や判定

広大地評価判定センター

広大地判定意見書作成実績

神奈川県内実績58件・東京都内実績12件・千葉県内実績6件・埼玉県内実績3件・栃木県内実績2件・新潟県内1件・愛知県内実績3件・岡山県内実績2件・福岡県内実績1件・沖縄県内実績2件　

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広大地机上判定につきましては、上記以外の地域からも多数のお問い合わせをいただいております。

国税庁における質疑応答事例として、以下の回答が掲載されております。

【回答要旨】

広大地とは、「その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な宅地で開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要と認められるもの」をいいます。

この場合の「その地域」とは、原則として、評価対象地周辺の

1. 河川や山などの自然的状況
2. 土地の利用状況の連続性や地域の一体性を分断する道路、鉄道及び公園などの状況
3. 行政区域
4. 都市計画法による土地利用の規制等の公法上の規制など、土地利用上の利便性や利用形態に影響を及ぼすもの

などを総合勘案し、利用状況、環境等が概ね同一と認められる、住宅、商業、工業など特定の用途に供されることを中心としたひとまとまりの地域を指すものをいいます。

国税庁のホームページには以下の記載がございます。

【回答要旨】

広大地の評価は、戸建住宅分譲用地として開発した場合に相当規模の公共公益的施設用地の負担が生じる宅地を前提としていることから、「公共公益的施設用地の負担が必要と認められるもの」とは、経済的に最も合理的に戸建住宅の分譲を行った場合にその開発区域内に道路の開設が必要なものをいいます。　

大規模工場用地とは以下の財産評価基本通達22-2に規定されている土地のことを言います。

【財産評価基本通達22-2】

前項の「大規模工場用地」とは、一団の工場用地の地積が5万平方メートル以上のものをいう。ただし、路線価地域においては、14−2≪地区≫の定めにより大工場地区として定められた地域に所在するものに限る。（平3課評2−4外改正）

(注) 　「一団の工場用地」とは、工場、研究開発施設等の敷地の用に供されている宅地及びこれらの宅地に隣接する駐車場、福利厚生施設等の用に供されている一団の土地をいう。なお、その土地が、不特定多数の者の通行の用に供されている道路、河川等により物理的に分離されている場合には、その分離されている一団の工場用地ごとに評価することに留意する。

国税庁ホームページには以下の回答要旨の記載があります。

【回答要旨】

評価対象地が、「中高層の集合住宅等の敷地用地に適しているもの」（中高層の集合住宅等の敷地用地として使用するのが最有効使用と認められるもの）かどうかの判断については、その宅地の存する地域の標準的使用の状況を参考とすることになります。　

しかし、戸建住宅と中高層の集合住宅等が混在する地域（主に都市計画により指定された容積率（指定容積率）が200％以下の地域）にある場合には、最有効使用の判定が困難な場合もあることから、例えば、次のように「中高層の集合住宅等の敷地用地に適しているもの」に該当すると判断できる場合を除いて、「中高層の集合住宅等の敷地用地に適しているもの」には該当しないこととして差し支えありません。

①　その地域における用途地域・建ぺい率・容積率や地方公共団体の開発規制等が厳しくなく、交通、教育、医療等の公的施設や商業地への接近性（社会的・経済的・行政的見地）から判断して中高層の集合住宅等の敷地用地に適していると認められる場合

②　その地域に現に中高層の集合住宅等が建てられており、また、現在も建築工事中のものが多数ある場合、つまり、中高層の集合住宅等の敷地としての利用に地域が移行しつつある状態で、しかもその移行の程度が相当進んでいる場合 　

一方、指定容積率が300％以上の地域内にある場合には、戸建住宅の敷地用地として利用するよりも中高層の集合住宅等の敷地用地として利用する方が最有効使用と判断される場合が多いことから、原則として「中高層の集合住宅等の敷地用地に適しているもの」に該当することになります。　

地域によっては、指定容積率が300％以上でありながら、戸建住宅が多く存在する地域もありますが、このような地域は指定容積率を十分に活用しておらず、

①将来的にその戸建住宅を取り壊したとすれば、中高層の集合住宅等が建築されるものと認められる地域か、

あるいは、

②例えば道路の幅員（参考）などの何らかの事情により指定容積率を活用することができない地域であると考えられます。

したがって、②のような例外的な場合を除き、評価対象地が存する地域の指定容積率が300％以上である場合には、「中高層の集合住宅等の敷地用地に適しているもの」と判断することになります。

国税庁のホームページには以下の記載がございます。

【回答要旨】

「中高層」には、原則として「地上階数3以上」のものが該当します。　また、「集合住宅等」には、分譲マンションのほか、賃貸マンション等も含まれます。

【関係法令通達】

財産評価基本通達　24-4

広大地評価判定センターホームページをご覧いただき有難うございます。

机上広大地判定として先日ご相談いただきました土地に関し、電話相談での役所担当者回答と直接役所訪問後の役所担当者回答が相違する事態が生じました。

広大地判定のご依頼を受けましたら、当然直接役所調査を実施し、適用不可となりましたらその時点で作業を中止と致しますが、無料机上広大地判定の場合、あくまで無料で出来る範囲での判定となりますので、役所訪問も致しません。

役所担当者によっては、電話での相談を快く思っていない方もいらっしゃり、その場合は、今回のような事態も生じる可能性がございます。

従いまして、机上広大地判定には精度に限界があることを、改めてご確認いただいた上で、本依頼のご検討をお願い致します。

特に、市街化調整区域の案件は、法規制が複雑であり、その分、齟齬が生じる恐れがございます。