広大地と市街地山林

結論:広大地【財産評価基本通達24-4】と市街地山林【財産評価基本通達45】との選択適用は出来ます。

理由:市街地山林【財産評価基本通達45】の評価方法は以下のとおり規定されています。

(市街地山林の評価)
49 市街地山林の価額は、その山林が宅地であるとした場合の1平方メートル当たりの価額から、その山林を宅地に転用する場合において通常必要と認められる1平方メートル当たりの造成費に相当する金額として、整地、土盛り又は土止めに要する費用の額がおおむね同一と認められる地域ごとに国税局長の定める金額を控除した金額に、その山林の地積を乗じて計算した金額によって評価する。 ただし、その市街地山林の固定資産税評価額に地価事情の類似する地域ごとに、その地域にある山林の売買実例価額、精通者意見価格等を基として国税局長の定める倍率を乗じて計算した金額によって評価することができるものとし、その倍率が定められている地域にある市街地山林の価額は、その山林の固定資産税評価額にその倍率を乗じて計算した金額によって評価する。 なお、その市街地山林について宅地への転用が見込めないと認められる場合には、その山林の価額は、近隣の純山林の価額に比準して評価する。(昭41直資3−19・昭45直資3−13・昭47直資3−16・昭和48直資3−33・平16課評2−7外改正)

(注)
1 「その山林が宅地であるとした場合の1平方メートル当たりの価額」は、その付近にある宅地について11((評価の方式))に定める方式によって評価した1平方メートル当たりの価額を基とし、その宅地とその山林との位置、形状等の条件の差を考慮して評価する。
2 「その市街地山林について宅地への転用が見込めないと認められる場合」とは、その山林を本項本文によって評価した場合の価額が近隣の純山林の価額に比準して評価した価額を下回る場合、又はその山林が急傾斜地等であるために宅地造成ができないと認められる場合をいう。

(広大な市街地山林の評価)
49−2 前項本文及びただし書の市街地山林が宅地であるとした場合において、24−4((広大地の評価))に定める広大地に該当するときは、その市街地山林の価額は、前項の定めにかかわらず、24−4の定めに準じて評価する。ただし、その市街地山林を24−4の定めによって評価した価額が前項本文及びただし書の定めによって評価した価額を上回る場合には、前項の定めによって評価することに留意する。(平16課評2−7外追加)

従って、 【財産評価基本通達49による価額】と【広大地適用による価額】とを比較し、いずれか低い価額を適用 となります。

先の純山林・中間山林と異なり、市街地山林の場合、広大地【財産評価基本通達24-4】要件である戸建分譲開発可能な土地である場合もあります。 市街地山林の定義に該当するような土地は都市計画法における開発許可が取得可能もしくは将来的に可能な場合があり、結果として選択適用出来るということとなります。

なお、市街地山林であっても上記財産評価基本通達49(注)2に該当する場合は、純山林比準つまり純山林として評価可能です。

但し、財産評価基本通達49(注)2前段の「その山林を本項本文によって評価した場合の価額が近隣の純山林の価額に比準して評価した価額を下回る場合」について、つまり経済合理性により純山林評価が妥当と判断出来る地域は少なくとも神奈川・東京の都市部では極めて困難と判断されます。

何故なら、神奈川県における傾斜地の造成費用は最高でも33,200円/uと決められており、


【財産評価基本通達49による価額】−傾斜地の宅地造成費33,200円/u<近隣の純山林の価額に比準して評価した価額

が条件ということになります。

しかしながら、平成22年、同23年に横浜市内の市街地山林に関する意見書を作成した際に判明した近隣の純山林の価額は数百円/uであり、結果【財産評価基本通達49による価額】が33,500円/u程度以下にならないと、「その山林を本項本文によって評価した場合の価額が近隣の純山林の価額に比準して評価した価額を下回る場合」に該当しないこととなります。

一方、財産評価基本通達49(注)2後段の「その山林が急傾斜地等であるために宅地造成ができないと認められる場合」については、上記前段よりは条件が緩和されます。(と言いましても、広大地適用よりは明らかに困難ですが。)

つまり、評価対象である市街地山林に関して、崩落危険性等により宅地造成不可能と判定することとなります。

広大地評価判定センターでは「市街地山林に関する意見書(1件につき228,000円 別途平面図・横断図作成費用発生の可能性有り)」にも対応しております。

この場合、宅地への転用が認められないことを「物理的」「客観的」に証明する必要がありますので、市街地山林の傾斜度が不明な場合は別途平面図・横断図作成費用が必要となる可能性があります。

おおよその傾斜度の目安は、急傾斜地崩壊危険区域該当地に適用される「30度以上」となります。

従いまして、原則「30度以上」の傾斜度がない市街地山林に関しましては、意見書の作成は謝絶させていただきます。
これは、「物理的」に宅地造成不可能と言い切るには、「30度以上」の傾斜度が必要と判断しているからです。
仮に25度の場合ですと、急傾斜地崩壊危険区域指定要件に該当しない傾斜度となり、当該要件を元に反論された場合、対抗出来ないと考えられるからです。

なお、傾斜度測定は単純にレーザー測定器で斜辺を測定したものは利用しません。
トータルステーション等により、水平距離、標高等を求め、当該数値を元に、傾斜度を算出した図面等でないと、説得力に欠けると考えております。
これは、斜面における土の盛り上り部分の頂点を元に斜辺を求めてしまうと、標高が一致しないこととなり、傾斜度としての精度が担保出来ないと考えているからです。

相続税実務書においては、土の盛り上り部分の頂点を参考に求めているものもあるようですが、弊所におきましては、単純に標高と水平距離を求める方法により算出された傾斜度を尊重致します。 土の盛り上り部分の高さを算出するのは思いの外、難しいものです。

なお、既に急傾斜地崩壊危険区域に指定されている地域内の山林の場合は、治水事務所等に情報開示をすれば、平面図・横断図等が取得出来る場合があります。
ご相談はお気軽に広大地評価判定センター運営・神奈川鑑定0120-554-574へお願い致します。

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