広大地と位置指定道路

広大地の適用には公共公益施設の負担が必要ですが、幅員4mの位置指定道路(私道)でも大丈夫ですか?

結論から申し上げますと、位置指定道路では要件を満たしません。 従って、広大地適用は原則不可です。

ここで広大地の定義を示します。

広大地とは、その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な宅地で、都市計画法第4条第12項に規定する開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要と認められるものをいいます。 ただし、大規模工場用地に該当するもの及び中高層の集合住宅等の敷地用地に適しているものは除きます。

(注)

1 都市計画法第4条第12項に規定する開発行為とは、主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更をいいます。

2 公共公益的施設用地とは、道路、公園等の公共施設の用に供される土地及び教育施設、医療施設等の公益的施設の用に供される土地をいいます。

3 大規模工場用地とは、財産評価基本通達22-2に定める大規模工場用地に該当するものをいいます。

4 中高層の集合住宅等の敷地用地に適しているものとは、その宅地について経済的に最も合理的であると認められる開発行為が中高層の集合住宅等を建築することを目的とするものであると認められるものをいいます。

残念ながら、位置指定道路は都市計画法第4条第12項に規定する開発行為を行うとした場合に築造される道路ではありません。

建築基準法上の道路定義から、広大地適用に必要な道路は、法42条第1項第2号道路(開発道路)となりますが、位置指定道路は 都市計画法によらない法42条第1項第5号(位置指定道路)であるからです。

例外として、ミニ開発(都市計画法第4条第12項に規定する開発行為ではない、一般的な宅地開発のことで、 3大都市圏では、500u未満がおおよその目安です。)が多い地域の場合は、位置指定道路新設でも広大地 適用を認められる場合があります。 以下条文です。(二が開発道路、五が位置指定道路です。)

建築基準法

第四十二条  この章の規定において「道路」とは、次の各号の一に該当する幅員四メートル(特定行政庁がその地方の気候若しくは風土の特殊性又は土地の状況により必要と認めて都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内においては、六メートル。次項及び第三項において同じ。)以上のもの(地下におけるものを除く。)をいう。

一  道路法 (昭和二十七年法律第百八十号)による道路

二  都市計画法 、土地区画整理法 (昭和二十九年法律第百十九号)、旧住宅地造成事業に関する法律(昭和三十九年法律第百六十号)、都市再開発法 (昭和四十四年法律第三十八号)、新都市基盤整備法 (昭和四十七年法律第八十六号)、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法 (昭和五十年法律第六十七号)又は密集市街地整備法 (第六章に限る。以下この項において同じ。)による道路

三  この章の規定が適用されるに至つた際現に存在する道

四  道路法 、都市計画法 、土地区画整理法 、都市再開発法 、新都市基盤整備法 、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法 又は密集市街地整備法 による新設又は変更の事業計画のある道路で、二年以内にその事業が執行される予定のものとして特定行政庁が指定したもの

五  土地を建築物の敷地として利用するため、道路法 、都市計画法 、土地区画整理法 、都市再開発法 、新都市基盤整備法 、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法 又は密集市街地整備法 によらないで築造する政令で定める基準に適合する道で、これを築造しようとする者が特定行政庁からその位置の指定を受けたもの

私の感覚では、東京23区、川崎市の住宅・工業混在地などが該当致します。 地域の標準的な土地の規模が1画地概ね70u以下でないと、上記の例外(位置指定道路による広大地適用)は困難かと思います。

また、開発許可面積未満であることが原則です。

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