質問 

準工業地域(容積率 200%、建ぺい率 60%)と工業地域(容積率 200%、建ぺい率 60%)の2つの市(東京近郊)にまたがる、間口 40m 、奥行 80m、地積 3,200㎡(長方形)の倉庫で、一つの道路(路線価区域:1㎡130D)に面しています。周りは工場ばかりでしたが、マンションもかなり建設されるようになりました(隣もマンション)。以前からある住宅の他、最近、すぐ近くに、公園を備えた広大な戸建住宅分譲用地も開発されてできました。 この土地の広大地評価の可否、可能性について、ご教授下さい。宜しくお願い致します。 

回答 

結論から申し上げますとグレーゾーンです。容積率が300％以上の場合は原則広大地適用不可ですが、対象地は200％ですので、すぐに否認される土地ではありません。一つの道路のみに面しているということであれば、奥の土地を利用するには道路を新たに築造する必要もありますので、路地状開発可能と判断され、否認されることもなさそうです。また、路線価も普通住宅地のもののようですので、商業施設用地等で否認されることもなさそうです。気がかりなのは、駅距離が不明な点、周辺にマンションがかなり建設されているという点です。マンションの場合、戸建住宅よりも㎡単価が高くなる傾向にあります。このことはつまり、居住の快適性よりも利便性を重視するということの説明にもなります。確かに戸建住宅で30坪程度の2階建ての場合、床面積の合計は100㎡前後ですが、マンションで100㎡前後となるとかなり大型なものとなり、仮に駅近の新築マンションであれば、サラリーマンではとても購入できない価格帯の商品となります。従って、戸建住宅と同程度のマンションの床面積は70㎡程度と言って宜しいかと思います。マンションは駅徒歩10分程度内に密集する傾向にあり、その外側を戸建住宅が占めるイメージです。ご質問からは駅距離が分かりませんので、マンションが最有効なのかが判断できません。さらに、工場敷地がマンション敷地になることは今のご時世よくあるケースであり、マンションもかなり建設されるようになったそうですので、戸建よりもマンション地域に移行している地域なのかもしれません。いずれに致しましても、個別具体的に判断する必要がある土地ですので、結論を安易になさらないようにしていただきたく存じます。