財産評価基本通達24-4「広大地」に規定されている「広大地」であるためには、さまざまな要件をクリアする必要がありますが、広大地評価判定センター運営・神奈川鑑定の不動産鑑定士が考える要件・ポイントは3つあり、難易度順に、

(1)公共公益的施設≒開発道路の新設が必要であるのか否か

(2)マンション適地であるのか否か

(3)著しく広大な土地であるのか否か

と考えます。

まず、

難易度ナンバーワンの(1)公共公益的施設≒開発道路の新設が必要であるのか否かについてですが、路地状敷地を含めた区画分割のみ、ゴミ置き場のみでは広大地適用不可とされている以上、開発道路の新設は必須要件です。つまり、潰れ地の発生が必須要件ということです。公共公益的施設には他に提供公園、緑地等が想定されますが、そもそも提供公園などは行政により異なるものの、3,000㎡以上の開発面積を要する場合に規定されているものであり、3,000㎡未満の場合どう判断するのかという問題があります。また、緑地は施設と言えるのかという問題があります。特に、潰れ地を発生させない路地状敷地による区画分割は、路地状部分の長さが極端に長くても、法律上は認められてしまうため、法律上認められるものを否認する論理が求められることとなり、最も手ごわい要件・ポイントです。

難易度ナンバーツーの(2)マンション適地であるのか否かは、対象地の形状もさることながら、用途地域、指定・基準容積率、最寄り駅距離、駅の力（例：特急停車駅）、規模、周辺のマンション建設状況、開発状況、周辺の地価公示地・地価調査基準地の面積等を参考として判定することになります。原則として容積率300％では広大地適用は認めないとされておりますので、容積率のみで取捨選択出来る土地もあるため、上記(1)の要件よりは難しくありません。但し、容積率と一口に言っても、指定容積率（都市計画法により指定された容積率）と基準容積率（建築基準法による容積率）とで、道路幅員等により異なる場合があり（例：道路幅員4ｍ、容積率300％、住居系、係数4/10の土地の場合は、指定容積率300％、基準容積率160％となります。）、このような場合は慎重な判断が必要となります。また、概ね徒歩10分圏内がマンション適地と言われてはいるものの、徒歩圏という概念では徒歩20分以内を徒歩圏ということもあります。1分＝80ｍ換算ですと、10分で800ｍ、20分で1600ｍとなりますが徒歩何分は広大地適用可能で、徒歩何分なら広大地適用不可なのか、具体的数値が示されておりませんので、この最寄駅距離も頭の痛い要件・ポイントです。

難易度ナンバースリーの(3)著しく広大な土地であるのか否かに関しては、付近の地価公示地、地価調査基準地、開発許可必要面積が参考となります。但し、地価公示地や地価調査基準地は選定された年度が古い年度であることがあり、注意を要します。横浜市の広大地判定の案件では、付近の地価公示地が250㎡程度となっていましたが、その周りは100㎡程度でバンバン開発されており、地価公示地だからといって、そのまま判断材料として利用すると言うのは危険だと認識しております。仮に対象地が505㎡だとすると、地価公示地基準なら2区画の区画分割となり、開発道路の新設などそもそも必要ないという論理になってしまう恐れがあります。

以上、私見としての難易度順にご説明致しましたが、土地が一つとして同じものがない以上、想定外の土地があるのも実情です。
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