広大地評価判定センターのサービス紹介

広大地評価判定センターでは、広大地判定意見書のほか、財産評価基本通達49なお書き適用に際する市街地山林に関する意見書並びに相続税法第22条「この章で特別の定めのあるものを除くほか、相続、遺贈又は贈与により取得した財産の価額は、当該財産の取得の時における時価により、当該財産の価額から控除すべき債務の金額は、その時の現況による。」における時価証明のための不動産鑑定評価も対応致します。ご相談お待ちしております。

サービス名  内容
机上広大地判定       財産評価基本通達24-4「広大地」の規定を適用出来れば、相続税の大幅軽減が可能です。

けれども、その適用には様々な条件をクリアする必要がございます。

しかし、現地調査をするまでもなく、物件資料やインターネットによる用途地域調査等で大まかな判断が可能な土地もございます。

広大地評価判定センターでは、ひとまず物件資料をメール等でお送りいただき、現地調査が必要な土地かどうかの判定を行い、必要な土地と判定した場合のみ、相続人のご了解を得た上で、以後の現地調査、広大地判定意見書作成の手続きを進めさせていただいております。

机上広大地判定の料金は無料です。
広大地判定意見書 財産評価基本通達24-4「広大地」に該当すると判定した意見を記した書面で、実務上、不動産鑑定士が作成しております。

なお、意見の説得力をより鮮明とするために、広大地評価判定センターでは測量・表示に関する登記の専門家である提携土地家屋調査士に対象地の開発想定図作成を別途依頼し、当該図面を不動産鑑定士の作成した意見書本文に添付する形で製本、納品致します。

料金は広大地1件につき、
税込288,000円〜
(内訳:不動産鑑定士による意見書本文作成料金258,000円+一級建築士または土地家屋調査士による開発想定図作成料金30,000円〜規模により加算されます。)です。
市街地山林に関する意見書 市街地山林の価額は財産評価基本通達49において、以下のとおり規定されております。

財産評価基本通達49
市街地山林の価額は、その山林が宅地であるとした場合の1平方メートル当たりの価額から、その山林を宅地に転用する場合において通常必要と認められる1平方メートル当たりの造成費に相当する金額として、整地、土盛り又は土止めに要する費用の額がおおむね同一と認められる地域ごとに国税局長の定める金額を控除した金額に、その山林の地積を乗じて計算した金額によって評価する。 ただし、その市街地山林の固定資産税評価額に地価事情の類似する地域ごとに、その地域にある山林の売買実例価額、精通者意見価格等を基として国税局長の定める倍率を乗じて計算した金額によって評価することができるものとし、その倍率が定められている地域にある市街地山林の価額は、その山林の固定資産税評価額にその倍率を乗じて計算した金額によって評価する。 

なお、その市街地山林について宅地への転用が見込めないと認められる場合には、その山林の価額は、近隣の純山林の価額に比準して評価する。(昭41直資3−19・昭45直資3−13・昭47直資3−16・昭和48直資3−33・平16課評2−7外改正)

(注)
1 「その山林が宅地であるとした場合の1平方メートル当たりの価額」は、その付近にある宅地について11((評価の方式))に定める方式によって評価した1平方メートル当たりの価額を基とし、その宅地とその山林との位置、形状等の条件の差を考慮して評価する。

2 「その市街地山林について宅地への転用が見込めないと認められる場合」とは、その山林を本項本文によって評価した場合の価額が近隣の純山林の価額に比準して評価した価額を下回る場合、又はその山林が急傾斜地等であるために宅地造成ができないと認められる場合をいう。

広大地評価判定センターがご提供するサービスは、市街地山林において、上記財産評価基本通達49なお書き(注)2「その山林が急傾斜地等であるために宅地造成ができないと認められる場合」に該当する市街地山林なのか否かを不動産鑑定士の立場から判定した意見書となります。

但し、財産評価基本通達49なお書き(注)2に該当すると、付近の純山林と比準が可能となるため、適用要件は極めて厳しいものとなります。

といいますのも、広大地の補正率は路線価ベースで最低35%、つまり65%割引までですが、純山林比準ですと、概ね1%程度、つまり99%割引となります。(純山林比準地により変動は致します。)

よって、99%割引でもおかしくない土地であることの証明が必要であり、広大地評価判定センターでは一つの目安として、「傾斜度30度以上」の土地であることが必要であるものと考えております。

この「傾斜度30度以上」は急傾斜地崩壊危険区域設定基準であり、崩落の危険が高い市街地山林は宅地造成不可能で99%割引でもおかしくないという論拠です。

なお、「傾斜度30度以上」を客観的に証明する図面として、測量士等作成の平面図・横断図がありますが、急傾斜地崩壊危険区域を管轄する治水事務所等で当該図面の開示請求が可能な場合があります。

その場合は、開示期間が必要ではあるものの、費用は殆ど必要となりませんが、傾斜度測量がされていない場合は、別途多額の平面図・横断図作成費用発生の可能性がありますので、ご注意下さい。事前に測量士等へ見積もり依頼致します。

料金は
税込228,000円
(内訳:不動産鑑定士による意見書本文作成料金228,000円)※傾斜度測量未了の場合、別途平面図・横断図作成費用発生の可能性がございます。
不動産鑑定評価書 相続税財産評価において、財産評価基本通達第1章総則1(2)では、「財産の価額は、時価によるものとし、時価とは、課税時期(相続、遺贈若しくは贈与により財産を取得した日若しくは相続税法の規定により相続、遺贈若しくは贈与により取得したものとみなされた財産のその取得の日又は地価税法第2条《定義》第4号に規定する課税時期をいう。以下同じ。)において、それぞれの財産の現況に応じ、不特定多数の当事者間で自由な取引が行われる場合に通常成立すると認められる価額をいい、その価額は、この通達の定めによって評価した価額による。」と規定されております。

簡単に言ってしまいますと、「財産評価基本通達を利用して算出した価額が時価である。」ということです。

ところで、相続税法第22条では、

「この章で特別の定めのあるものを除くほか、相続、遺贈又は贈与により取得した財産の価額は、当該財産の取得の時における時価により、当該財産の価額から控除すべき債務の金額は、その時の現況による。」となっており、財産評価基本通達により算出した時価であることが必要であるとはされておりません。

財産評価基本通達はあくまで通達であり、法律ではないのです。

ところが、実務上は財産評価基本通達における時価での相続税申告が大半です。

といいますのも、全ての土地に関して不動産鑑定士による適正時価証明書としての不動産鑑定評価書を必要とすることとなると、多額の不動産鑑定費用が必要となり経済上問題が生じるとの判断から、国税当局は土地評価を財産評価基本通達により公式化したと言われています。

但し、財産評価基本通達に想定のない特殊な土地(例:大規模墓地に隣接する土地)などは、相続税法第22条を根拠に、不動産鑑定士による不動産鑑定評価書が有効な場合があり、利用されております。

料金は1地点につき、
税込157,500円〜お見積もり
です。
▲このページのトップに戻る