広大地評価判定センターホームページをご覧いただきまして有難うございます。当ホームページ運営者の不動産鑑定士　石井と申します。
財産評価基本通達24-4「広大地」の規定は単純なようで実は奥が深く、不動産鑑定士のみならず土地家屋調査士等の専門家を含めても判断が難しい場面に遭遇することがあります。 一例を挙げれば、【面積1,500㎡、最寄り駅徒歩7分、容積率200％の第1種住居地域】のような土地です。
当ホームページをご覧いただければお分かりになるかと思いますが、「広大地」の規定を採用するためには、マンション適地でないことを立証しなければなりません。
ところが、最寄り駅徒歩10分以内で1,500㎡程度の土地は、マンション敷地としての利用が多い土地であることが普通です。 ですが、ここで問題があります。
最寄り駅と一口に言っても東京駅や渋谷駅、新宿駅などのように巨大ターミナル駅もあれば、そうでない駅もあります。 そうでない駅の場合、いくら最寄り駅から徒歩7分と言っても、必ずしもマンション敷地としての利用が経済的に合理的とはいえないことがあります。
従いまして、机上のみで判断出来ない土地も数多く存在致しますので、広大地適用は現地調査を含めて慎重に判断する必要があります。
とは言っても、机上で広大地非該当の判断が可能な土地もございます。
例えば、用途地域が工業専用地域の土地などは、住宅建築が許可されない土地ですので、いくら面積要件を満たしていても、即断出来ます。
そして、これまで多くの広大地判定のご相談を受けてきた中で一番厄介だと感じている点が、「開発道路の新設が必要なのか否か」という点です。
下記にも示しておりますとおり、路地状敷地（不動産業界では敷延（しきえん：敷地延長の略）と呼ぶことがあります。）で分割可能な土地の場合は、「広大地」の規定が適用出来ません。
では、路地状部分が何メートルなら「広大地」適用不可で、何メートルなら「広大地」適用可なのか、具体的な数値が示されていないため、実に判断に困ります。建築確認を下ろす行政側でも路地状部分の長さによって、間口の広さを求めてくるのみで、路地状部分の長さによって建築不可となることはありません。
この点で迷う場合、まずは対象土地の奥行の長さに注目します。路地状部分を極端に長くしないと区画割出来ないような土地の場合は、防災上の観点（消防車が入れない等）や市場性の観点（極端に不整形な土地は安くないと売れない等）等を説明し、売れる面積は減るものの、開発道路を新設した区画割なら防災・市場性の問題を解決出来る、従って、開発道路の新設が必要な土地なのだ、故に「広大地」に該当するという論理構成で、路地状敷地開発への反論を展開していくことになります。
ご判断に迷われましたら、お気軽にフリーダイヤル0120-554-574へご相談下さい。机上判定は無料です。