広大地と純農地

結論:広大地【財産評価基本通達24-4】と純農地【財産評価基本通達36】との選択適用は出来ません。

理由:純農地【財産評価基本通達36】とは以下のとおり規定されています。

(純農地の範囲)
36 純農地とは、次に掲げる農地のうち、そのいずれかに該当するものをいう。ただし、36−4≪市街地農地の範囲≫に該当する農地を除く。(昭45直資3−13・平3課評2−4外・平11課評2−2外改正)

(1) 農用地区域内にある農地
(2) 市街化調整区域内にある農地のうち、第1種農地又は甲種農地に該当するもの
(3) 上記(1)及び(2)に該当する農地以外の農地のうち、第1種農地に該当するもの。ただし、近傍農地の売買実例価額、精通者意見価格等に照らし、第2種農地又は第3種農地に準ずる農地と認められるものを除く。

また、評価方法は以下のとおり規定されています。

(純農地の評価)
37 純農地の価額は、その農地の固定資産税評価額に、田又は畑の別に、地勢、土性、水利等の状況の類似する地域ごとに、その地域にある農地の売買実例価額、精通者意見価格等を基として国税局長の定める倍率を乗じて計算した金額によって評価する。(昭41直資3−19改正)

広大地【財産評価基本通達24-4】はそもそも、戸建分譲開発可能な土地であることが前提とされております。純農地の定義に該当するような土地では都市計画法における開発許可が取得不能であり、結果として選択適用出来ないということとなります。

なお、純農地であることの確認には、役所調査(農業委員会)が必須となります。

広大地と中間農地

結論:広大地【財産評価基本通達24-4】と中間農地【財産評価基本通達36-2】との選択適用は出来ません。

理由:中間農地【財産評価基本通達36-2】とは以下のとおり規定されています。

(中間農地の範囲)
36−2 中間農地とは、次に掲げる農地のうち、そのいずれかに該当するものをいう。ただし36−4≪市街地農地の範囲≫に該当する農地を除く。(昭45直資3−13追加、平3課評2−4外・平11課評2−2外改正)

(1) 第2種農地に該当するもの
(2) 上記(1)に該当する農地以外の農地のうち、近傍農地の売買実例価額、精通者意見価格等に照らし、第2種農地に準ずる農地と認められるもの

また、評価方法は以下のとおり規定されています。

(中間農地の評価)
38 中間農地の価額は、その農地の固定資産税評価額に、田又は畑の別に、地価事情の類似する地域ごとに、その地域にある農地の売買実例価額、精通者意見価格等を基として国税局長の定める倍率を乗じて計算した金額によって評価する。(昭41直資3−19・昭45直資3−13改正)

広大地【財産評価基本通達24-4】はそもそも、戸建分譲開発可能な土地であることが前提とされております。中間農地の定義に該当するような土地では都市計画法における開発許可が取得不能であり、結果として選択適用出来ないということとなります。

なお、中間農地であることの確認には、役所調査(農業委員会)が必須となります。

広大地と市街地周辺農地

結論:広大地【財産評価基本通達24-4】と市街地周辺農地【財産評価基本通達36-3】との選択適用は出来ます。

理由:市街地周辺農地【財産評価基本通達36-3】とは以下のとおり規定されています。

(市街地周辺農地の範囲)
36−3 市街地周辺農地とは、次に掲げる農地のうち、そのいずれかに該当するものをいう。ただし、36−4≪市街地農地の範囲≫に該当する農地を除く。(昭45直資3−13追加、平3課評2−4外・平11課評2−2外改正)

(1) 第3種農地に該当するもの
(2) 上記(1)に該当する農地以外の農地のうち、近傍農地の売買実例価額、精通者意見価格等に照らし、第3種農地に準ずる農地と認められるもの また、評価方法は以下のとおり規定されています。

(市街地周辺農地の評価)
39 市街地周辺農地の価額は、次項【財産評価基本通達40】本文の定めにより評価したその農地が市街地農地であるとした場合の価額の100分の80に相当する金額によって評価する。 (昭41直資3−19・昭45直資3−13・昭48直資3−33・平3課評2−4外改正)

また、広大地適用による価格との比較をする場合は、【市街地農地価額×80%】と【広大地適用価額×80%】とを比較し、いずれか低い価額の適用をすることとなります。

先の純農地・中間農地と異なり、市街地周辺農地の場合、農地転用が許可される農地も含まれており、広大地【財産評価基本通達24-4】要件である戸建分譲開発可能な土地である場合もあります。
市街地周辺農地の定義に該当するような土地は都市計画法における開発許可が取得可能もしくは将来的に可能な場合があり、結果として選択適用出来るということとなります。

なお、市街地周辺農地であることの確認には、役所調査(農業委員会、開発指導課等)が必須となります。

広大地と市街地農地

結論:広大地【財産評価基本通達24-4】と市街地農地【財産評価基本通達36-4】との選択適用は出来ます。

理由:市街地農地【財産評価基本通達36-4】とは以下のとおり規定されています。

(市街地農地の範囲)
36−4 市街地農地とは、次に掲げる農地のうち、そのいずれかに該当するものをいう。(昭45直資3-13追加、平3課評2−4外・平11課評2−12外・平22課評2-18外改正) (1) 農地法第4条≪農地の転用の制限≫又は第5条≪農地又は採草放牧地の転用のための権利移動の制限≫に規定する許可(以下「転用許可」という。)を受けた農地
(2) 市街化区域内にある農地
(3) 農地法等の一部を改正する法律附則第2条第5項の規定によりなお従前の例によるものとされる改正前の農地法第7条第1項第4号の規定により、転用許可を要しない農地として、都道府県知事の指定を受けたもの また、評価方法は以下のとおり規定されています。

(市街地農地の評価)
40 市街地農地の価額は、その農地が宅地であるとした場合の1平方メートル当たりの価額からその農地を宅地に転用する場合において通常必要と認められる1平方メートル当たりの造成費に相当する金額として、整地、土盛り又は土止めに要する費用の額がおおむね同一と認められる地域ごとに国税局長の定める金額を控除した金額に、その農地の地積を乗じて計算した金額によって評価する。 ただし、市街化区域内に存する市街地農地については、その農地の固定資産税評価額に地価事情の類似する地域ごとに、その地域にある農地の売買実例価額、精通者意見価格等を基として国税局長の定める倍率を乗じて計算した金額によって評価することができるものとし、その倍率が定められている地域にある市街地農地の価額は、その農地の固定資産税評価額にその倍率を乗じて計算した金額によって評価する。(昭41直資3−19・昭45直資3−13・昭47直資3−16・昭和48直資3−33改正)

(注) その農地が宅地であるとした場合の1平方メートル当たりの価額は、その付近にある宅地について11≪評価の方式≫に定める方式によって評価した1平方メートル当たりの価額を基とし、その宅地とその農地との位置、形状等の条件の差を考慮して評価するものとする。

(広大な市街地農地等の評価)
40−2 前2項の市街地周辺農地及び市街地農地が宅地であるとした場合において、24−4((広大地の評価))に定める広大地に該当するときは、その市街地周辺農地及び市街地農地の価額は、前2項の定めにかかわらず、24−4の定めに準じて評価する。ただし、市街地周辺農地及び市街地農地を24−4の定めによって評価した価額が前2項の定めによって評価した価額を上回る場合には、前2項の定めによって評価することに留意する。 (平16課評2−7外追加)

(注) 本項の適用を受ける農地が市街地周辺農地である場合には、24−4の定めに準じて評価した価額の100分の80に相当する金額によって評価することに留意する。

従って、

【市街地農地】 : 【財産評価基本通達40による価額】と【広大地適用による価額】とを比較し、いずれか低い価額を適用

【市街地周辺農地】 : 【財産評価基本通達40による価額×80%】と【広大地適用による価額×80%】とを比較し、いずれか低い価額を適用

となります。

先の純農地・中間農地と異なり、市街地農地の場合、農地転用が許可された農地もしくは許可不要の農地であり、広大地【財産評価基本通達24-4】要件である戸建分譲開発可能な土地である場合もあります。
市街地農地の定義に該当するような土地は都市計画法における開発許可が取得可能もしくは将来的に可能な場合があり、結果として選択適用出来るということとなります。

なお、市街地農地であることの確認には、役所調査(農業委員会、開発指導課等)が必須となります。

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