広大地と遺産分割

広大地該当土地の遺産分割は、重要な問題を内包しております。
民法における遺産分割については民法第909条で以下のとおり規定されております。

(遺産の分割の効力)
第九百九条  遺産の分割は、相続開始の時にさかのぼってその効力を生ずる。ただし、第三者の権利を害することはできない。

また、財産評価基本通達7-2(1)宅地は以下のとおりです。

7−2 土地の価額は、次に掲げる評価単位ごとに評価することとし、土地の上に存する権利についても同様とする。(平11課評2−12外追加・平16課評2−7外改正)

 (1) 宅地 宅地は、1画地の宅地(利用の単位となっている1区画の宅地をいう。以下同じ。)を評価単位とする。

(注) 贈与、遺産分割等による宅地の分割が親族間等で行われた場合において、例えば、分割後の画地が宅地として通常の用途に供することができないなど、その分割が著しく不合理であると認められるときは、その分割前の画地を「1画地の宅地」とする。

また、国税庁HP記載の質疑応答事例は以下のとおりとなっております。

宅地の評価単位

【照会要旨】
宅地の評価単位である1画地の判定は、どのように行うのでしょうか。

【回答要旨】
宅地の価額は、1画地の宅地(利用の単位となっている1区画の宅地をいう。)ごとに評価します。
この場合における「1画地の宅地」の判定は、原則として、1宅地の所有者による自由な使用収益を制約する他者の権利(原則として使用貸借による使用借権を除く)の存在の有無により区分し、2他者の権利が存在する場合には、その権利の種類及び権利者の異なるごとに区分するので、具体的には、例えば次のように判定します。

なお、贈与、遺産分割等による宅地の分割が親族間等で行われた場合において、例えば分割後の画地が宅地として通常の用途に供することができないなどその分割が著しく不合理であると認められるときは、その分割前の画地を「1画地の宅地」とします。

税理士の先生から広大地判定のご依頼をいただいた案件で、上記遺産分割が問題となる案件がございましたので、当方にて東京国税局無料電話相談にて職員の方から頂いた回答によれば、上記の回答要旨と同様のご回答をいただきましたが、この他に、不合理分割の反対解釈として、不合理でない分割の場合は取得者単位となり、分割前の画地を「1画地の宅地」として評価することは出来ないとのことでした。

例えば、相続人3人、500uが開発許可面積である地域で、1200uの土地が遺産分割の対象土地であるとすると、うっかり合理的に3分割してしまうと各400uとなり、不合理でない分割として取得者単位が適用され、いずれの土地にも広大地の規定が適用出来ない事態となってしまいます。
こうなってしまいますと、税額ベースで倍程度の差が生じてもおかしくはなく、納税者にとっては取り返しのつかない事態にもなり兼ねません。

従いまして、遺産分割は当事者の心情も踏まえながら、税法上の観点も吟味し、慎重に行う必要があります。

もし、ご不安でしたら、不動産鑑定士のほか、相続税専門の税理士、広大地開発想定図作成に豊富な経験を持つ土地家屋調査士等専門家が対応させていただきますので、お気軽にフリーダイヤル0120-554-574へお電話いただければと思います。
▲このページのトップに戻る