国税庁における質疑応答事例として、以下の回答が掲載されております。

【回答要旨】

広大地とは、「その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な宅地で開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要と認められるもの」をいいます。

この場合の「その地域」とは、原則として、評価対象地周辺の

①河川や山などの自然的状況

②土地の利用状況の連続性や地域の一体性を分断する道路、鉄道及び公園などの状況

③行政区域

④都市計画法による土地利用の規制等の公法上の規制など、土地利用上の利便性や利用形態に影響を及ぼすもの

などを総合勘案し、利用状況、環境等が概ね同一と認められる、住宅、商業、工業など特定の用途に供されることを中心としたひとまとまりの地域を指すものをいいます。

これに対して、不動産鑑定評価基準並びに運用上の留意事項における「近隣地域」を抜粋すると以下のとおりとなります。

【不動産鑑定評価基準（平成21年8月28日付け一部改正）.pdf】

近隣地域とは、対象不動産の属する用途的地域であって、より大きな規模と内容とを持つ地域である都市あるいは農村等の内部にあって、居住、商業活動、工業生産活動等人の生活と活動とに関して、ある特定の用途に供されることを中心として地域的にまとまりを示している地域をいい、対象不動産の価格の形成に関して直接に影響を与えるような特性を持つものである。近隣地域は、その地域の特性を形成する地域要因の推移、動向の如何によって、変化していくものである。

【不動産鑑定評価基準運用上の留意事項（平成22年3月31日付け一部改正）.pdf】

（２）近隣地域の範囲の判定について

近隣地域の範囲の判定に当たっては、基本的な土地利用形態や土地利用上の利便性等に影響を及ぼす次に掲げるような事項に留意することが必要である。

① 自然的状態に係るもの

ア 河川

川幅が広い河川等は、土地、建物等の連たん性及び地域の一体性を分断する場合があること。

イ 山岳及び丘陵

山岳及び丘陵は、河川と同様、土地、建物等の連たん性及び地域の一体性を分断するほか、日照、通風、乾湿等に影響を及ぼす場合があること。

ウ 地勢、地質、地盤等

地勢、地質、地盤等は、日照、通風、乾湿等に影響を及ぼすとともに、居住、商業活動等の土地利用形態に影響を及ぼすこと。

② 人文的状態に係るもの

ア 行政区域

行政区域の違いによる道路、水道その他の公共施設及び学校その他の公益的施設の整備水準並びに公租公課等の負担の差異が土地利用上の利便性等に影響を及ぼすこと。

イ 公法上の規制等

都市計画法等による土地利用の規制内容が土地利用形態に影響を及ぼすこと。

ウ 鉄道、公園等

鉄道、公園等は、土地、建物等の連たん性及び地域の一体性を分断する場合があること。

エ 道路

広幅員の道路等は、土地、建物等の連たん性及び地域の一体性を分断する場合があること。

以上のように「その地域」と「近隣地域」を対比させてみますと、ほぼ同一の内容であることが分かります。

広大地評価判定センター・神奈川鑑定における広大地判定意見書におきましては、不動産鑑定評価では必須事項となる近隣地域の判定（これを地域分析と言います。）を行い、最終的に広大地評価フローチャートに当てはめ、検証しております。